Застройщики уходят от минимализма. Но не все

Средняя площадь квартир в новостройках массового сегмента впервые перестала сокращаться. БН разбирался, кто из застройщиков больше не режет метражи и сокращает долю малагабаритного жилья в своих новых проектах.

Застройщики уходят от минимализма. Но не все

Чем сильнее в последние годы сжимался кошелек покупателя на рынке новостроек, тем больше студии с однушками захватывали массовый сегмент, вытесняя иные форматы. Квартиры таяли, а на рынок все чаще выходили комплексы, под завязку забитые малогабаритным жильем с беспрецедентно маленькой средней площадью.

Падение на пределе

Точки насыщения малогабаритом, судя по всему, рынок достиг в прошлом году.

В 2017-м появились признаки изменения тренда. Средний метраж у пополнивших петербургский рынок квартир впервые за несколько лет прекратил падение и остался на прежнем уровне – 44,9 кв. м. В новостройках предместий он вовсе пошел в рост: за истекший год площадь квартир в новых проектах закадья увеличилась с 38 до 41 кв. м.

Перетекание спроса с пригородных территорий в черту Петербурга и обострившаяся конкуренция привели к тому, что ряд застройщиков в этом году впервые взяли курс на увеличение площади квартир.

Мы изучили, как за два года менялась квартирография проектов у застройщиков первой десятки, которые в текущем году вывели в продажу больше всех жилья. По данным отдела оценки и аналитики БН, за десять месяцев на их долю пришлось почти 60% всех новых объемов. Впереди со значительным отрывом идут Setl City и «Группа ЛСР», у всех остальных игроков доли в общем объеме вывода сопоставимы (см. таблицу 1). Еще раз подчеркнем, что речь идет исключительно о проектах масс-маркет (эконом- и комфорт-класс).

Кто как нарезает

Как можно видеть, у двух ведущих застройщиков, которые своим предложением охватывают свыше четверти рынка, показатели среднего метража квартир в новых проектах за последние три года поменялись незначительно (см. таблицу 2). При этом безусловный лидер рынка Setl City, резко нарастивший вывод квартир в новых и давно реализуемых объектах (ЖК «Планетоград», «МореОкеан», «Невские паруса», «Солнечный город», «GreenЛандия 2» и др.), продолжает делать ставку на малосемейный формат жилья. Особенно это заметно по областным проектам застройщика, в квартирографии которых идет дальнейшее увеличение доли студий и однушек (скачать таблицу 3). В жилых комплексах застройщика они представлены примерно в равной пропорции.

У «Группы ЛСР», также в этом году усилившей объемы вывода в продажу новых квартир (ЖК «Калейдоскоп», «Новая Охта. На речке», «Цивилизация», «Цветной город» и др.), отметим увеличение доли двушек и трешек. А вот квартиры-студии в новых объектах застройщик практически не проектирует. Отсюда и общий показатель выше среднего по рынку.

Наиболее существенные изменения метражей за три года произошли в объектах компании «Главстрой-СПб». Как известно, свой самый масштабный проект девелопер позиционирует в сегменте эконом-класс и сделал ставку на максимально рациональные планировки. Средняя площадь квартир (ЖК «Северная долина», «Юнтолово») за несколько лет потеряла 10 квадратов и снизилась до 36,5 кв. м. Обратим внимание, что долю однушек застройщик почти не меняет – это чуть более половины всех квартир. Еще около четверти – студии, их доля за пару лет существенно выросла.

Безусловным лидером минимализма на рынке по-прежнему выступает компания «Полис Групп». При том что застройщик ощутимо повысил порог комфортности – средняя площадь квартир в новых корпусах ЖК «Краски лета» по сравнению с прошлым годом подросла с 26,7 до 31,3 кв. м. Похоже, рекорды мелкой нарезки застройщик оставил в прошлом: за 2014 год, к примеру, в одном из корпусов того же комплекса средний метраж квартир составил 23,5 кв. м, а доля однушек и студий была доведена до 98%. В текущем году застройщик вывел на петербургский рынок сразу два новых проекта (ЖК «Полис на Комендантском», «Полис на Неве»), и средний метраж квартир в них также невелик – 30,9 квадрата.

Самую высокую в городе планку по размерам квартир уже несколько лет держит компания «Эталон ЛенСпецСМУ». В новых корпусах ЖК «Галактика» этот показатель составляет 55,5 кв. м. Квартирографию застройщик с годами почти не меняет: около 10% студий, свыше 40% однушек, доля трешек традиционно одна из самых высоких по городу – 16,6%.

Значительно увеличился средний метраж в городских проектах компании «ЦДС» (ЖК «Приневский») – почти втрое выросла доля двухкомнатных квартир. Стало их больше и в областных проектах застройщика (ЖК «Муринский посад», «Новое Янино»). Меньше однушек и студий начала предлагать покупателям компания «КВС» в своем ЖК «Новое Сертолово».

Разнонаправленно ведут себя пришедшие на местный рынок два-три года назад застройщики-«варяги». Компания Glorax Development в новых очередях и проектах (ЖК Golden City, «Английская миля», «Второй квартал») сделала ставку на более просторные квартиры – средняя площадь за год подросла почти на 5 квадратов, до 50,4 кв. м. Студии застройщик практически не предлагает. Столичная ФСК «Лидер» тоже чуть увеличила метражи и долю двушек/трешек во второй очереди ЖК «UP-квартал “Комендантский”». Но в областном проекте застройщика (ЖК «Светлановский»), так же как и в ЖК «Мурино» от компании «Самолет ЛО», средние площади квартир сохраняют курс на снижение.

Студии в минус, двушки в плюс

Вполне возможно, рынок дошел до пределов насыщения малогабаритным жильем. По крайней мере, на экспансию указывают средние цифры: по сведениям Центра оценки и аналитики БН, доля студий и однушек с начала года в новых городских проектах впервые сократилась с 70% до 67% по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Доля двушек выросла с 22% до 24%, а трешки набрали процент. В новостройках предместий изменения более существенны: доля студий и однушек за девять месяцев уменьшилась с 76% до 71%, столько же прибавили двушки.

Каждый из застройщиков сам определяет оптимальную квартирографию новых проектов, ориентируясь на свою целевую аудиторию и спрос. И, как можно видеть из данных БН, у многих игроков первой десятки по объемам нового строительства средний метраж квартир пошел в рост.

Характерен и тренд на уменьшение числа студий в квартирографии некоторых девелоперов.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», точку насыщения этим форматом рынок Петербурга и Ленобласти прошел в конце 2015 года – тогда доля студий в новых жилых комплексах достигала 39%. За два прошедших года этот показатель снизился до 29%. Застройщики переформатировали проекты в пользу однокомнатных и двухкомнатных квартир.  

При всем том говорить о падении покупательского интереса к малогабаритному жилью не приходится – по-прежнему это свыше 70% спроса. Рынок продолжает подстраиваться под запросы клиента, который, в свою очередь, намерен и далее экономить на покупках. Но 15-метровые клетушки уже никому не нужны. В моде эргономика, и даже студии застройщики научились проектировать с двумя окнами, балконами, эркерами и прочими признаками комфортного жилища.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТАСергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС»:

– Да, действительно, в последние годы наметилась тенденция к снижению доли студий в новых проектах. Пока речь идет о снижении в пределах нескольких процентов, но, полагаю, тенденция сохранится. Чем доступнее инструменты приобретения недвижимости, в частности ипотечное кредитование, тем выше спрос на более комфортные форматы – одно- и двухкомнатные квартиры.

Хотя на рынке по-прежнему остаются покупатели, которым не нужна большая жилая площадь или они совершают покупку с инвестиционными целями. На мой взгляд, грамотно спланированная студия может быть лучше «убогой» однокомнатной квартиры. Да и некоторым категориям клиентов, например студентам, не нужны маленькие отдельные комнаты. Они предпочитают открытое пространство.
В своих проектах мы, безусловно, учитываем рыночные тенденции, чтобы предлагать покупателям оптимальные планировочные решения.

читать все
скрыть

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТАЮлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:

– Сегодня доля студий и однокомнатных квартир в проектах «Главстроя-СПб» составляет не более 60-65% от всего объема предложения в продаже. На долю семейных квартир (евродвушек и евротрешек) приходится порядка 35-40%. Вряд ли следует говорить о существенном снижении спроса на формат квартир-студий.

Скорее можно констатировать рост интереса к малогабаритным двухкомнатным и трехкомнатным квартирам. Основной тренд сегодня – больше функций на той же площади, поэтому все популярнее становятся европланировки, сочетающие доступную цену и комфортный для жизни метраж. В результате квартиры меньшей площади вмещают в себя больший функционал, чем раньше.
Например, еще в 2016 году мы, отметив формирующийся спрос на семейные квартиры евроформата площадью 50-60 кв. м с двумя спальнями, спроектировали их в новых очередях ЖК «Северная долина» и «Юнтолово». После выхода на рынок это предложение было выкуплено в первую очередь.

читать все
скрыть

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТАЕвгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость»:

– В Санкт-Петербурге доля студий и однокомнатных квартир в структуре вновь выведенных объектов класса масс-маркет в 2017 году скорректировалась незначительно по сравнению с 2016-м – с 71% до 70%. В свою очередь, в пригородной зоне Ленобласти их доля по сравнению с 2016 годом снизилась с 80% до 74%.

Изменения обусловлены тем, что в структуре вывода новых объектов доля двух основных локаций (Мурино и Кудрово) сократилась с 63% в 2016 году до 50% за девять месяцев 2017-го.
Мы наблюдаем рост покупательского интереса к городским проектам. В общей структуре спроса в Санкт-Петербургской агломерации наибольшими темпами увеличилась по сравнению с 2016 годом доля однокомнатных квартир (с 41% до 44%). В структуре спроса в Петербурге совокупная доля студий и однушек увеличилась с 65% до 68% (по сравнению с 2016-м). В структуре спроса на объекты в пригородной зоне Ленобласти доля студий сократилась с 37% до 34%, а доля однокомнатных квартир увеличилась с 40% до 43%.

читать все
скрыть

Таблица 1

Застройщик

Доля общей площади квартир

Setl City

18,8%

ЛСР. Недвижимость-СЗ

9,5%

Полис Групп

5,8%

Glorax Development

4,5%

Эталон ЛенСпецСМУ

4,3%

Главстрой-СПб

4,0%

ЦДС

3,9%

ФСК Лидер

3,0%

Самолет ЛО

2,4%

КВС

2,3%

Источник: БН

Таблица 2

Застройщик

Регион

2015

2016

2017

Setl City

СПб

35,6

35,6

34,9

Setl City

ЛО

34,9

35,2

33,7

ЛСР. Недвижимость-СЗ

СПб

51,1

48,3

49,9

Полис Групп

СПб

30,9

Полис Групп

ЛО

30,6

26,7

31,3

Glorax Development

СПб

46,9

45,7

50,4

Эталон ЛенСпецСМУ

СПб

58,5

53,7

55,5

Главстрой-СПб

СПб

46,4

43,1

36,5

ЦДС

СПб

39,6

37,0

43,3

ЦДС

ЛО

38,0

38,4

37,3

ФСК Лидер

СПб

41,3

42,7

ФСК Лидер

ЛО

35,9

39,2

36,8

Самолет ЛО

ЛО

37,8

36,4

КВС

СПб

47,1

КВС

ЛО

45,6

44,0

46,1

Источник: БН

Застройщики уходят от минимализма. Но не всеСкачать таблицу 3 «Квартирография новых проектов, вышедших на рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2015-2017 годах»

Источник: gazeta.bn.ru