ЦБ предупреждает: 5 рисков для рынка жилья в ближайшие годы

Чего ждать от реформы долевого строительства и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» — в коротких карточках

Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» (.pdf). В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда» и переходом рынка на проектное финансирование.

«РБК-Недвижимость» публикует основные тезисы аналитической записки.

Риск для банков

В 2018 году общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб.— кредитные средства банков, 3,7 трлн руб.— средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб.— собственные средства застройщиков. По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.

На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 году— до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.

Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ. С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости— 6,1%.

Передел рынка

В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина— в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.

Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий— в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор. Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Рост долгов

В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда— 120 млн кв. м к 2024 году (+30% к 2018 году), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.

Рост ипотечного кредитования— одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.

Падение ввода

Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов— рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 годов. В 2018 году в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м. Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.

Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 годах, отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.

Рост цен

В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могутбыстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этомуже будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.

В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 по 2022 годна 9%с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.

Источник: realty.rbc.ru