«Ценовой пузырь столичных рынков лопнет уже в июле»

Новости недвижимости

Мы поговорили с агентствами недвижимости, которые вошли в рейтинг Циан, и узнали, чего ждут профессионалы до конца этого года: что будет со спросом, ценами, ставками аренды в жилой недвижимости, куда выгоднее вкладывать средства и как изменится ситуация на складском и офисном рынках.

В рейтинг Циан вошли очень разные компании рынка недвижимости. У каждой — свой секрет успеха: кто-то вооружился высокими технологиями и взял на работу роботов, кто-то предлагает покупателям услуги под ключ — делает ремонт в приобретенной квартире или управляет инвестициями клиента. Но их объединяет креативность и стремление развиваться. Специалисты поделились своими прогнозами на этот год.

Homeapp

География присутствия: Москва.

Направление деятельности: технологичное агентство. Продажа жилой недвижимости (новостройки, вторичная и загородная) в Москве, Московской области и за рубежом.

Компания в цифрах: на рынке с 2014 года, изначально занималась арендой. В сегменте продаж активно работает с 2019 года, тогда же компания стала первым агентством недвижимости — резидентом Сколково, получив официальное признание как технологичная инновационная компания. В 2020-м портфель компании вырос в пять раз и достиг 1 тыс. объектов в продаже ежемесячно; число сотрудников выросло в четыре раза — до 300, из них более 200 — эксперты по недвижимости; количество звонков составляет в среднем 15 тыс. на все объекты в течение месяца; стоимость недвижимости, которую компания продает ежемесячно, превысила 1 млрд рублей.

Прогноз на 2021-й. Жилая недвижимость

Алексей Игошин,генеральный директор технологичного агентства Homeapp:

— За первые два месяца 2021 года цены на жилье выросли на 1,8%. Они продолжат расти, потому что хорошие предложения стоят дорого, а фундаментальных причин для снижения спроса в течение ближайших двух лет мы не видим. Снижение ставки рефинансирования сделало ипотеку дешевой, а вклады — непривлекательными. Люди будут вкладывать в недвижимость как более стабильный и понятный актив. Вряд ли государство в течение этого года откажется от низких ставок по ипотеке. Пока оно продолжает экономическое стимулирование, рынок недвижимости будет разогреваться.

Фишки: собственная автоматизированная аналитическая система оценки ликвидности объектов мониторит популярные доски объявлений и собирает информацию об объектах, анализирует изменение цен. Все данные в виде отчета с примерами и выводами передаются клиенту через личный кабинет. В качестве приложения к отчету предоставляются два списка: выставленных на продажу лотов и ушедших с рынка предложений похожих квартир в конкретном районе с метражом, количеством комнат, ценой и сроком экспозиции. Бюджеты на продвижение каждого отдельного объекта на той или иной площадке зависят от его ликвидности и пересчитываются каждый день, этим в компании также занимаются роботы.

DaVinci invest

География присутствия: Санкт-Петербург.

Направление деятельности: инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость.

Компания в цифрах: на рынке шесть лет. В базе компании около 500 объектов коммерческой недвижимости. За 2020 год компания продала коммерческие объекты на 0,5 млрд рублей.

Прогноз на 2021-й. Инвестиции в недвижимость

Александр Степанов,руководитель компании DaVinci invest:

— Ценовой мыльный пузырь, который раздулся в Москве и Санкт-Петербурге, лопнет. Это может случиться уже в июле, когда закончится действие льготной программы на новостройки «Господдержка 2020» под 6,5%. Не секрет, что многие люди, воспользовавшись выгодными условиями, покупали квартиры в качестве инвестиций.

Множество инвестиционных покупок привело к переизбытку предложения на рынке арендного жилья. Стоимость аренды очень сильно просела: при стоимости однокомнатной квартиры 4,5–5 млн рублей ее аренда обходится в 16–20 тыс. рублей в месяц. Таким образом, окупаемость квартиры составит около 25 лет.

Корректировка цен, безусловно, будет. Застройщики очень тщательно будут следить за продажами. Как только наметится просадка, они тут же начнут корректировать цены — сначала с помощью рассрочек и других акций.

А вот в коммерческой недвижимости ситуация противоположная. Поэтому в 2020 году у нас было много клиентов, которые переложили средства из квартир в коммерческую недвижимость. Несмотря на то что аппетиты застройщиков возросли и стоимость квадратного метра для продажи составляет 200–350 тыс. рублей, спрос многократно превышает предложение. У нас сформировался вишлист клиентов, ждущих предложений.

Сейчас на рынке зарождается новый тренд — продажа офисов. В Санкт-Петербурге очень скудный офисный рынок, застройщиков, которые возводили бы офисы не для сдачи в аренду, а для продажи, — единицы. А средний срок окупаемости проектов — 12 лет, мы часто заходим в кейсы с окупаемостью 10 лет. Чек входа на этот рынок — около 3,5 млн рублей.

Фишки: объекты, которые продает компания, принадлежат не агентам, а агентству. Это значит, что любой сотрудник продает любой объект и получает полные комиссионные. Также компания работает со всеми агентами и агентствами города. Клиентам оказывается полный спектр услуг — от покупки объекта до сдачи его в аренду либо последующей перепродажи.

«Макспол Недвижимость»

География присутствия: Москва и Московская область, есть объекты в Санкт-Петербурге.

Направления деятельности: доверительное управление недвижимостью, консалтинг, брокеридж.

Компания в цифрах: на рынке с 2009 года. Одним из первых заказов стало размещение 300 летчиков «Аэрофлота», когда всего за две недели компания нашла, взяла в доверительное управление и укомплектовала 300 квартир. Сегодня в управлении компании больше 100 действующих объектов в Москве и области. На продажу квартиры уходит 15 дней, на покупку в ипотеку — пять дней.

Прогноз на 2021-й. Жилая и коммерческая недвижимость

Алексей Вознесенский,генеральный директор компании «Макспол Недвижимость»:

— В Москве и Московской области сегмент коммерческой недвижимости будет меняться и расти в цене быстрее, чем жилой. Ставки аренды останутся на том же уровне либо упадут еще на 10–15%. К концу года эта тенденция станет заметнее. В жилой недвижимости цены на квартиры до конца года будут расти, ставки аренды квартир снизятся на 5–10%.

Фишки: компания предоставляет две уникальные для агентства недвижимости услуги. Первая — управление и эксплуатация жилой и коммерческой недвижимости от имени собственника. Вторая — компания контролирует имущество, заполняет свободные площади, собирает и оплачивает текущие счета, взаимодействует с органами власти, решает технические, экономические, юридические и бытовые задачи, связанные с имуществом или арендаторами. Своим конкурентным преимуществом в компании считают работу с персоналом: у сотрудников есть шанс проявить себя, заработать баллы за достижения — какие-либо ценные для заказчиков действия.

«Как и в математике, мы любим решать сложные задачи, — отмечает Алексей Вознесенский. — Собственник с нами бережет недвижимость, заполняет пустующие пространства, придумывает новое назначение объекту, вносит улучшения. Покупатель или арендатор получают отчеты о стоимости при перепродаже, о ставках аренды со стороны заказчиков-сетевиков, о рисках юридического, экономического характера».

Bright Rich | CORFAC International

География присутствия: Москва, Санкт-Петербург.

Направления деятельности: брокеридж, аналитика и оценка, консалтинг на рынке коммерческой недвижимости, инвестиции в коммерческую недвижимость.

Компания в цифрах: Bright Rich основана в 2008 году. С 2012-го является частью международной ассоциации CORFAC International, которая объединяет экспертов по коммерческой недвижимости из 65 стран. За время работы компании брокеры BR | CORFAC Int. заключили сделки с более 282 тыс. кв. м офисной и 814 тыс. кв. м складской и индустриальной недвижимости.

В 2020 году компания реализовала в Санкт-Петербурге свыше 44,5 тыс. кв. м офисной недвижимости, заключив 32% всех сделок при участии брокеров. Таким образом компания превратилась в лидера офисного рынка Северной столицы среди консультантов. В складском сегменте доля сделок компании достигла 25% (более 71 тыс. кв. м) сделок, заключенных при участии брокеров. В этом сегменте Bright Rich заняла второе место среди консультантов.

Прогноз на 2021-й. Офисы

Виктор Заглумин,партнер Bright Rich | CORFAC International:

— Поведение игроков рынка во многом будет зависеть от эпидемиологической и экономической ситуации. Не исключено, что нас ждет ротация в рамках строящихся проектов, а также оптимизация, которая повлечет за собой рост вакансии на офисном рынке. При увеличении вакантных площадей наиболее востребованными окажутся качественные продуманные проекты.

В I полугодии роста ставок аренды в Петербурге мы не ожидаем. К концу года в А–классе рост ставок составит около 2%, в классе В+ — 1,5%. В Москве предполагаемый рост ставок на офисную недвижимость также не превысит 2%.

Прогноз на 2021-й. Склады

Евгений Титаренко,партнер Bright Rich | CORFAC International:

— С точки зрения формата помимо традиционных сухих и мультитемпературных биг-боксов будет востребована инфраструктура, необходимая для выполнения онлайн-заказов: распределительные центры, фулфилмент-центры, дарксторы. Напомню, что онлайн-ритейлеры и игроки рынка экспресс-доставки, которые в первую очередь формируют запрос на такие проекты, стали драйверами рынка в прошлом году. Спрос с их стороны сохранится и в этом году.

Фишки: своим преимуществом в компании считают комплексную работу, которая помогает клиентам решить самые разные задачи, связанные с арендой, продажей, инвестициями в коммерческую недвижимость и готовый арендный бизнес. Также среди конкурентных преимуществ — активное использование соцсетей — через них легко связаться с компанией: телеграм-бот, сайт, рассылки, интерактивный журнал позволяются быстро получать полезную информацию.

Engel & Völkers

География присутствия: Санкт-Петербург.

Engel & Völkers — одна из крупнейших международных риелторских сетей, основанная в Германии в 1977 году. Сегодня Engel & Völkers представлена в 33 странах мира, сеть включает более 800 офисов.

Направление деятельности: элитная городская и загородная недвижимость.

Компания в цифрах: на рынке Санкт-Петербурга более 10 лет, свыше 1 тыс. активных покупателей в базе, более 200 обращений в неделю, более 20 тыс. новых посетителей в месяц на сайте. Сайт компании, по данным SimilarWeb и LiveInternet, является лидером по посещаемости среди сайтов агентств элитной недвижимости Санкт-Петербурга. Средняя стоимость каждого проданного объекта в 2020 году равна 110 млн рублей. Продажи компании в прошлом году превысили 7 млрд рублей.

Прогноз на 2021-й. Элитная недвижимость

Александр Беляев,генеральный директор Engel & Völkers Санкт-Петербург:

— В прошлом году, несмотря на пандемию и другие внешние факторы, количество сделок в сегменте де-люкс выросло практически в два раза по сравнению с предыдущими годами. В этом году мы рассчитываем, что повышенный спрос на недвижимость верхней ценовой категории сохранится. Кроме того, с учетом вымывания объектов и сокращения предложения на рынке цены плавно будут расти в течение всего 2021 года. Также в этом году на рынок должны выйти два новых знаковых для Северной столицы проекта в сегменте де-люкс — «Дом Балле» на Театральной площади с видом на Мариинский театр и проект на Конюшенной площади с видом на храм Спаса на Крови.

Фишки: единственный брокер в Санкт-Петербурге, предлагающий всю линейку проектов де-люкс. Большинство проектов, представленных в каталоге, Engel & Völkers ведет на эксклюзивной основе, среди них «Дом Балле», «Фонтанка,76», «Императорский яхтъ-клуб», «Резиденция на Каменном», Del Arte. Компания более 10 лет ежеквартально выпускает буклет «Элитная жилая недвижимость Петербурга». Также у компании есть собственный маркетплейс. Она создала свою площадку, на которой собраны все застройщики и все квартиры на Петровском острове.

ГК Active

География присутствия: Санкт-Петербург.

Направление деятельности: брокеридж.

ГК Active объединяет несколько проектов. «Арендафон» — аренда жилой недвижимости. «Штаб квартир» — покупка и продажа жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках в классах «комфорт» и «премиум». Головная компания Active Group специализируется на брокеридже коммерческой недвижимости и управлении недвижимостью.

Компания в цифрах: на рынке с 2007 года. За это время проведено более 30 тыс. сделок, в среднем около 2 тыс. в год. В базе данных — более 150 тыс. клиентов и 50 тыс. объектов. После каждой сделки компания собирает отзывы, измеряет индекс NPS (индекс потребительской лояльности, который используется для оценки готовности к повторным покупкам. — Прим. ред.) и гордится тем, что он очень высокий (9,6 из 10).

Прогноз на 2021-й. Жилая и коммерческая недвижимость

Яков Волков,генеральный директор ГК Active:

— Цены на первичном рынке уже сильно выросли в 2020 году, поэтому дальнейшего большого роста не будет, а вот цены на вторичном рынке будут неизбежно подтягиваться. Сейчас наблюдается диссонанс: предположим, рядом стоит два дома, близкие по характеристикам, но первый недавно сдан, и там уже можно жить, второй только строится и туда удастся заехать только через год, но он на 20% дороже первого.

Стоимость аренды, не исключено, будет расти из-за общего повышения цен на недвижимость. Новый закон об аренде, который пока обсуждается, также способен повлиять на ставки аренды.

Рынок коммерческой недвижимости зависит от уровня деловой активности, которая еще не восстановилась после прошлого года. Надеемся, что в этом году она будет расти.

Фишки: своим основным плюсом компания считает проработку процессов и открытость по отношению к клиентам, сотрудникам и контрагентам. Например, перед сделкой все стороны получают план с подробным описанием времени, места, набором документов и расходов, которые несет каждая сторона. После введения этого алгоритма сделки стали проходить гораздо спокойнее и очень редко срываются.

Также конкурентным преимуществом компания называет автоматизацию рабочих процессов и услуг. Например, недавно был запущен автоматизированный отчет собственнику, позволяющий увидеть, где рекламируется его объект, какова эффективность каждого рекламного канала, сколько обращений пришло по его объекту, сколько было просмотров. В компании есть собственная программа обучения — как для тех, кто работает с клиентами, так и для тех, кто остается за кадром.

Praedium

География присутствия: Москва.

Направление деятельности: профессиональный консультант по сделкам купли-продажи активов коммерческой недвижимости и управления такими объектами.

Компания в цифрах: создана в 2005 году. Проводит ежегодно в среднем более 100 сделок общим объемом более 50 тыс. кв. м в офисной недвижимости и более 100 тыс. кв. м складской недвижимости.

Прогноз на 2021-й. Индустриальная недвижимость

Денис Артамонов,генеральный директор Praedium:

— В 2021 году ожидается увеличение ввода в эксплуатацию новых складских комплексов класса А. Это реакция рынка на повышенный спрос на качественные складские помещения, но есть один важный нюанс — большинство этих проектов было спроектировано и построено для конкретных заказчиков. Таким образом, мы видим, что тип сделок built-to-suit наиболее результативен на рынке.

Увидев тенденцию к увеличению спроса, многие складские девелоперы ускорили реализацию новых проектов, спрос сохраняется, прогноз на среднесрочную перспективу позитивный. Прогнозируем незначительный рост арендных ставок — он будет связан прежде всего со снижением доли вакантных качественных складов в Московском регионе.

Прогноз на 2021-й. Офисная недвижимость

Александр Ошурко,управляющий партнер Praedium:

— 2020 год был очень сложным: у арендаторов бизнес-центров меняется потребление офисных пространств. Эти процессы еще не закончились. Пандемия ускорила распространение сервисных пространств и коворкингов. Рост спроса на их услуги продолжится в этом году — вероятно, в долгосрочной перспективе доля смарт-офисов займет до 15–20% всего рынка офисной недвижимости класса А и частично — класса В.

Сейчас, когда большинство компаний вышло после самоизоляции, спрос на офисы повышается, так как во время пандемии компании развивались, нанимали новых сотрудников, которые сразу же уходили на удаленку. Теперь для размещения новых сотрудников нужны дополнительные площади.

Сегодня очень активны небольшие арендаторы. С началом пандемии многие из них отказались от аренды офисов, теперь спрос возобновился. С крупными компаниями ситуация другая: там часть сотрудников останется на удаленке. Исходя из этого количество сделок в этом году будет меньше, чем в 2019-м, но больше, чем в 2020-м. В квадратных метрах объем потребления будет меньше, чем в прошлом году. Во второй половине этого года, скорее всего, спрос на офисы начнет расти, и в конце года будут заключены новые крупные сделки.

Фишки: компания много времени уделяет созданию стандартов работы, обучению брокеров и помощи участникам ассоциации (Александр Ошурко является президентом ассоциации брокеров КОКОН — «Консультанты по коммерческой недвижимости», ее цель — способствовать развитию цивилизованного рынка коммерческой недвижимости). В компании Praedium работают семь человек с ограниченными возможностями: одна из задач компании — помогать разным людям. Praedium также старается внести свой вклад в охрану окружающей среды, участвует в работе фонда «Добрые крышечки», который занимается сбором и передачей в переработку пластиковых крышек, батареек, макулатуры. Компания организует разнообразные мероприятия, объединяющие коллег по рынку (скажем, проводит турнир по игре в «Мафию»).

«Рентавик»

География присутствия: Москва.

Направления деятельности: коммерческая недвижимость, аренда и продажа. Компания работает с особняками.

Компания в цифрах: на рынке недвижимости — с 2005 года. В компании 25 сотрудников, из них 19 — брокеры по коммерческой недвижимости. Сегодня в базе компании 285 особняков на продажу и 397 — в аренду. За 2020 год было реализовано 14 особняков. Более 70% брокеров работают в компании дольше пяти лет.

Прогноз на 2021-й. Коммерческая недвижимость

Алексей Бондаренко,генеральный директор компании «Рентавик»:

— Мы наблюдаем восстановление деловой активности на рынке коммерческой недвижимости. Растет спрос на офисы класса А и B+, преимущественно со стороны российских компаний. Вакантность снижается, но ставки пока остаются без изменений. Мы прогнозируем небольшой рост ставок в течение 2021 года относительно ставок 2020-го.

На рынке особняков Москвы мы также наблюдаем повышенный спрос: многие компании за период пандемии и самоизоляции оценили преимущества отдельно стоящих зданий перед бизнес-центрами. Сейчас количество вакантных особняков, предлагаемых в аренду, не превышает 500 лотов, хотя до Нового года их было более 600.

В продаже аналогичная ситуация — качественные лоты по рыночным ценам уходят довольно быстро. Запросов на покупку особняков для размещения собственных компаний и с целью инвестирования с каждым днем становится все больше, что подтверждает восстановление рынка.

Фишки: одной из фишек компании является работа с уникальными объектами — офисными особняками. «Рентавик» имеет самую большую базу столичных особняков. В числе конкурентных преимуществ компания упоминает активную работу с брокерами из других агентств. Так, в прошлом году было закрыто 10 совместных сделок, когда компания выплачивала комиссию другим агентствам.

В компании нет текучки персонала, в год меняется максимум один человек. Компания является одним из инициаторов создания ассоциации КОКОН, Алексей Бондаренко — учредитель и управляющий партнер ассоциации. Компания активно занимается борьбой с фейками. Интересный факт: в свое время агентство подбирало первый офис для Циан.

«Новый дом»

География присутствия: Санкт-Петербург.

Направления деятельности: жилая недвижимость, ремонт приобретаемых квартир.

Компания в цифрах: на рынке с 2014 года. Среднее количество продаваемых квартир в год — более 50 объектов. Средняя стоимость ремонта, который компания проводит для своих клиентов, — 18–20 тыс. рублей за кв. м, включая материалы.

Прогноз на 2021-й. Жилая недвижимость. Новостройки

Андрей Федоров,исполнительный директор компании «Новый дом»:

— Думаю, что к лету рост цен должен существенно снизиться. Что касается спроса, в марте количество звонков значительно сократилось. Сегодня застройщики пока еще поднимают цены, но рост ниже — он несопоставим с тем ростом, что был осенью и зимой. Сейчас спрос поддерживает льготная ипотека на новостройки «Госпрограмма 2020», которая должна закончиться 1 июля — по крайней мере, для городов-миллионников. Если это произойдет, приобретать новостройку будет совсем не выгодно.

Рано или поздно надувание ипотечного пузыря должно прекратиться. Есть яркие примеры, когда низкие (около 2–3%) ипотечные ставки в США привели к огромному росту цен на жилье и закредитованности населения.

Но надеяться на то, что после окончания программы льготной ипотеки цены на новостройки сильно упадут, не стоит. Скорее, они зафиксируются на какой-то планке и будут держаться.

Фишки: помимо продаж компания занимается ремонтом квартир. Таким образом, клиент получает весь спектр услуг — от подбора вариантов квартир, сопровождения сделки до приемки квартиры в новостройке, ремонта и заселения. Так как агентство ориентировано на продажу первичного жилья, ассортимент квартир на вторичном рынке невелик (не более 70 объектов), но это не помешало агентству попасть в двадцатку лидеров по просмотрам объявлений.

DOMOI

География присутствия: Санкт-Петербург.

Направления деятельности: коммерческая и жилая недвижимость (класс «комфорт +» и выше). В основном компания работает на первичном рынке, занимается продажей недвижимости от строительных компаний.

Компания в цифрах: в марте 2021 года компании исполнилось шесть лет. Самый крупный проданный лот — 500 кв. м. Самый большой выданный ипотечный кредит — 26 млн рублей.

Прогноз на 2021-й. Жилая и коммерческая недвижимость

Олеся Лебедева,генеральный директор компании DOMOI:

— Мы предполагаем, что в сегменте жилой недвижимости произойдет спад спроса. В прошлом году из-за снижения ипотечной ставки был повышенный спрос. Плюс стоимость недвижимости значительно возросла, а людям всегда нужно время, чтобы привыкнуть к новым ценам.

В силу своей ментальности покупатели ждут, что спрос упадет, а цены, соответственно, начнут снижаться. Но этого не будет, потому что сейчас застройщики работают почти по себестоимости — подорожали стройматериалы. Повышение цен на жилую недвижимость будет проходить постепенно, в стандартном режиме. В коммерческой недвижимости ситуация будет стабильна.

Фишки: среди ключевых преимуществ компании ее генеральный директор называет дальновидность. Так, сегодня удаленная работа — это норма, а компания полностью перешла на дистанционный формат более двух лет назад, когда об этом формате никто даже не думал.

По мнению компании, плюсом является и эффективность: при небольшом числе сотрудников в компании хороший объем продаж. Сотрудники по продаже коммерческой недвижимости проходят мини-бизнес-обучение, а все сотрудники в обязательном порядке — программу осознанного развития личности.

Сотрудники компании знают все нормативные требования к помещениям в зависимости от назначения, а также технические аспекты: как увеличить мощность, решить вопрос с вытяжками и т. д. Также компания готова помочь своим клиентам получить возврат НДС при покупке недвижимости.

Источник: www.cian.ru

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий